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뛰는 집값, 대선 이후엔 주춤해질까?[부동산] 새 정권 들어서도 견조한 부동산시장 유지될 듯… 당선인의 공약에 주목하라
엠프레스 편집팀 | 승인 2017.05.12 11:40

이제 5월이다. 올해 초 많은 부동산전문가들의 의견과 다르게 부동산시장은 강하기만 하다. 심지어 특정언론에서는 ‘왜 서울 아파트 가격이 강한가요?’라는 제목의 기사까지 나오고 있다. 많은 이들이 예상과 다르게 가격이 견조한 것에 대해 당황스러워 하고 있다. 대선 후 부동산가격 상승세는 주춤하게 될까?

 

지난 3월 주택지표들은 견조함을 은근히 설명하고 있다. 3월 전국 주택매매는 7만7310건으로 전년 동월대비 0.7% 감소했다. 정국 불안에 따라 매수세가 관망 중이기 때문이다. 투자자가 선호하는 아파트 거래가 4만8470건으로 전년 동월대비 1.4% 감소한 것이 그 예다.

특히 서울로 지역을 한정하면 이런 분위기는 더 명확해진다. 서울 주택매매는 1만3289건으로 전년 동월대비 3.4% 감소했으며, 감소세는 3개월 연속 나타나고 있다. 여기까지는 투자심리가 급격히 위축된 것으로 판단할 수 있다.

하지만 지역별로 접근하면 결과는 확연히 달라진다. 강남권과 강북권의 거래 흐름이 다르기 때문이다. 강남권은 1.4% 증가한 반면, 강북권은 7.5% 감소했다. 이런 결과가 의미하는 것은 뭘까? 바로 투자심리가 강남권에 집중되고 있다는 것이다. 불안한 투자심리로 인해 실거주 중심의 강북권 매매가 특히 부진한 상황에서도, 강남권 주요 재건축 단지의 사업 진행속도가 빨라지고 강남권의 투자매력이 상승하고 있어 매매로 나타나는 것이다. 투자세력의 움직임이 강남권 재건축 사업 진행에 베팅하고 있다고도 추정할 수 있는 것이다.

또한, 전월세거래는 '홀수해' 특징을 그대로 반영 중이다. 전국 전월세거래는 16만7302건이었으며, 서울은 5만5250건으로 각각 전년 동월대비 3.9%, 7.7% 증가했다. 여기서 일반인들의 고민이 발생한다. 서울의 전월세 가격 상승으로 많은 이들이 수도권으로 이주한 '전세난민' 효과로 서울 전월세 거래가 감소해야 함에도 불구하고 증가속도가 빠르게 나타나기 때문이다. 이는 매매 지표와도 관련이 크다. 바로 서울의 재건축으로 인한 이주가 본격화되지 않고 있음에도 강한 전월세 수요가 더욱 강해질 것으로 예측하는 것이다.

특히 분양시장은 이미 시장의 회복을 보는 듯하다. 4월 분양은 대부분 대선 이후인 5월로 연기된 분위기지만, 평택 고덕신도시 제일풍경채(84.1대1), 대구 수성 효성해링턴플레이스(36.8대1), 양산 금호리첸시아(20.4대1) 등 각 지역의 거점지역 공급에는 기대 이상으로 시장의 관심이 집중됐다. 눈여겨볼 것은 그동안 시장 부진의 대표격으로 설명되던 고양 일산지역에서의 분양가 상승이다. 지난 4월 19일 진행된 고양 힐스테이트 킨텍스 레이크뷰는 공급면적 기준 평균분양가 1667만원/3.3㎡를 기록했다. 물론 펜트하우스는 2537만원/3.3㎡을 기록하는 등, 그동안 고양 일산지역의 가격과는 큰 괴리가 있는 고분양가였음에도 분양 결과는 양호했다. 정확히 1년 전(2016년 4월) 공급된 킨텍스 원시티(평균 분양가 1534만원/3.3㎡)와 비교했을 때 8.7% 상승한 수치다. 특히 펜트하우스의 경우 원시티(1770만원/3.3㎡)와는 43.3% 가격 차이가 나타난다. 호수 조망이라는 자연환경의 강점이 반영된 결과다.

더욱이 이번 5월에는 장미 대선이 있다. 각 당의 대선후보 토론회가 진행되며 각 후보들의 부동산 공약도 확인할 수 있다. 많은 일반인들은 이번 대선 결과에 주택가격이 크게 요동칠 것으로 전망하고 있다. 이것이 3월까지의 매매 지표가 부진한 주요 이유다. 정부의 부동산 정책이 주택시장에 미치는 영향이 절대적이기 때문에 이러한 해석이 틀린 것만은 아니지만, 항상 맞는다고도 볼 수 없다.

이번 대선후보들이 제시한 정책 중 특징적인 것은 대부분의 후보들이 부동산 시장 규제책을 내놓으려 하는 것이다. 대표적으로 보유세 증세와 임차인 보호정책, 그리고 청년 임대주택 공급이다. 보유세 인상은 대선 때마다 자주 등장하는 대표적 공약이다. 한국의 부동산 정책이 빈부격차를 심화시킨다고 믿는 일반인들의 시각이 강하기 때문이다. 특히 한국은 주택 자가율이 57% 수준으로, 주택임대로 거주 중인 계층에서는 보유세 강화 주장이 상당히 설득력 있게 다가간다. 일견, 보유세를 강화해야 한다는 주장은 단순히 보유세 증세를 통한 부의 재분배를 떠올리기 쉽지만, 막상 보유세 증가분이 대부분 세입자에게 전가되는 결과는 간과된다. 한국의 월세 주택 수익률이 해외와 비교했을 때 1/3 수준에도 미치지 못하고 있는 것이 단적인 예다. 해외의 높은 임대주택 수익률은 결국 임차인들의 부담을 기반으로 하는 것이다.

전월세 상한제 및 계약 갱신 청구권은 임차인 보호정책의 대표격이다. 전월세 상한제는 시장가격의 상승과 관계없이 임대인은 임차인과 재계약 시 연 5% 이상으로 임대료 인상을 할 수 없다는 것이다. 이미 주택임대 사업자에는 적용 중이나, 임대사업자 이외의 개인들에게도 임대료 인상폭을 강제하겠다는 것이다. 계약 갱신 청구권은 현재 2년인 임대차 보호기간을 추가적으로 연장하는 것이다. 기존 임차인이 요구 시 계약 연장과 함께 전월세 상한제가 함께 적용되며 주거안정성을 높이려는 정책이다. 시장 수급원리에 의해 형성된 시장가격을 인위적으로 왜곡하게 되는 것으로, 이런 경우 시장은 예상 밖의 결과를 가져올 가능성이 크다.

공공임대주택 건립은 최근 청년층을 중심으로 강한 요구가 나타나고 있다. 실제로 서울 도심에 거주하고자 할 경우, 소득이 없는 대학생과 갓 취업한 사회 초년생이 부담해야 할 금액이 크다. 역세권이라는 것은, 이미 사회생활을 상당히 경험한 계층에도 매력적인 지역이기 때문에, 주택가격 및 임대료 수준이 이미 높기 때문이다. 각 후보들은 이미 공공임대주택 공급 공약을 언급하고 있으며, 특히 문재인(100만호), 홍준표(100만호), 심상정(75만호)후보의 공급 규모는 그 규모에 있어서 과거 노태우정권 200만호 주택공급의 1/2 수준에 이를 만큼 대규모다. 하지만 공공임대주택은 세금 혹은 기금이 투입돼야 가능하다. 재원 마련 관련한 언급 또한 동반돼야 하지만, 아직까지 구체적인 재원 확보책에 관한 언급은 없다.

즉, 대선 이전의 향후 정치적 불확실성이 종료되는 5월 이후 현재의 부동산 지표를 반영한 가격흐름은 견조함을 유지할 가능성이 크다. 향후 정권의 출범 이후 부동산 시장에 대한 부정적 시각을 갖기 전에, 각 후보들의 공약에 근거한 시장접근이 현명한 방법으로 판단된다. 하지만 분명한 점은 가격은 견조할 것이라는 점이다.

 

이상우
유진투자증권에서 건설·부동산 애널리스트로 재직 중이다. 직접 작성하는 <월간 부동산라이프>를 통해 주택시장의 정량적 분석 및 현황을 명쾌하게 설명하고 있다. 최근 《대한민국 부동산 대전망》을 출간하며 향후 한국 주택시장의 하락 가능성이 없음을 알리는데 노력하고 있다.
 

이상우(유진투자증권 애널리스트) 사진 셔터스톡

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